Vender tu propiedad de manera directa (dueño directo) en CABA

Actualizada a 2026. No reemplaza el asesoramiento de un escribano o contador.

1. Antes de publicar: reuní la documentación

Tener los papeles en orden desde el principio acelera la venta y te da credibilidad frente al comprador. Conseguí y verificá:

Título de propiedad (escritura) a tu nombre. Revisá que los datos coincidan con tu DNI.
Reglamento de copropiedad y administración (si es PH / departamento).
Plano de mensura / planos municipales, especialmente si hubo ampliaciones o modificaciones.
Última boleta de expensas y constancia de que no hay deuda (libre deuda de expensas).
Impuestos al día: ABL (CABA), AySA, y cualquier otro servicio. La deuda traba la escritura.
Estado de dominio e inhibiciones: pedí (o que pida el escribano) el informe de dominio y de inhibición en el Registro de la Propiedad Inmueble para confirmar que no haya embargos, hipotecas ni restricciones.
Si la propiedad fue heredada o viene de una sucesión, confirmá que la declaratoria de herederos y la inscripción estén completas antes de ofrecerla.

Tip FSBO: armá una carpeta digital (PDF) con todo esto. Cuando aparezca un comprador serio, mostrar la documentación completa al instante es lo que cierra operaciones.

2. Definí el precio con criterio

Tasá objetivamente. No te guíes solo por lo que "querés sacar". Compará con publicaciones reales de unidades similares (mismo barrio, m², antigüedad, estado, orientación, amenities).
Distinguí precio de publicación vs precio de cierre: en CABA suele haber margen de negociación, así que dejá un colchón razonable.
Tené en cuenta la moneda: el mercado opera en dólares (billete). Definí cómo y dónde se hace la entrega del dinero.
Considerá el estado del mercado: con el regreso del crédito hipotecario, ampliaste el universo de compradores, pero también te exigen tasación bancaria y documentación impecable.

3. Publicación y presentación

Fotos de calidad y luminosas: es el factor #1 de clics. Ordená y despersonalizá los ambientes antes de fotografiar.
Descripción clara y honesta: m² cubiertos/descubiertos, ambientes, orientación, piso, expensas aproximadas, qué incluye, y aclarar si es apto crédito.
Dónde publicar: portales inmobiliarios, redes y grupos del barrio. Cuantos más canales, mejor.
Aclará desde el aviso que vendés "de dueño directo / sin comisión": es un argumento de venta fuerte y filtra consultas.

4. Atención de consultas y visitas (seguridad primero)

Filtrá consultas por teléfono/chat antes de coordinar visitas presenciales.
No muestres la propiedad solo/a. Coordiná visitas con alguien de confianza presente y en horarios diurnos.
Pedí nombre y datos de contacto a quien visita.
Guardá objetos de valor fuera de vista durante las visitas.
Llevá registro de quién vio la propiedad y qué feedback dejó.

5. Negociación, reserva y seña

Reserva: cuando un interesado quiere avanzar, suele entregar una reserva (señal de intención). Documentala por escrito con monto, plazo, datos de ambas partes y condiciones (qué pasa si se cae la operación).
Seña (boleto): al firmar el boleto se entrega una seña, habitualmente un porcentaje del precio. Acordá claramente el alcance de la seña según el Código Civil y Comercial (arts. 1059–1060): definí si es a cuenta de precio y qué sucede ante incumplimiento.
Importante: una reserva mal redactada puede generar conflictos legales. Conviene que un escribano o abogado revise los términos, sobre todo en venta directa donde no hay intermediario que ordene el proceso.

6. Boleto de compraventa

Es el contrato que formaliza la operación antes de la escritura.
Debe incluir: identificación de las partes, descripción del inmueble (nomenclatura catastral, matrícula), precio, forma y moneda de pago, plazo para escriturar, estado de ocupación y entrega de posesión.
Aunque no es obligatorio en todos los casos, se recomienda fuertemente y suele firmarse ante escribano.

7. Escrituración

La escritura traslativa de dominio la hace un escribano, que en general elige el comprador (porque paga sus honorarios).
El escribano solicita los certificados (dominio, inhibición), retiene impuestos si corresponde y se asegura de que esté todo libre de deuda.
El día de la firma se realiza el pago del saldo y la entrega de la posesión (llaves). Coordiná la logística de la entrega del dinero (banco, escribanía, medio de pago) con anticipación.

8. Impuestos y costos del vendedor (2026)

Cambio clave 2026: para una persona humana que vende un inmueble de su patrimonio personal (no habitualista), hoy prácticamente no hay impuesto nacional sobre la ganancia. Esto cambió la ecuación del vendedor respecto de años anteriores.

ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles)

Era el 1,5% sobre el valor de venta para propiedades compradas antes de 2018.
Fue derogado por la Ley 27.743 para operaciones realizadas desde el 8 de julio de 2024. Ya no se aplica.

Impuesto Cedular (15% sobre la ganancia)

Aplicaba a inmuebles adquiridos desde 2018, sobre la diferencia entre precio de compra y de venta.
La Ley 27.802 (Modernización Laboral), promulgada en marzo de 2026, lo eximió para personas humanas, con efecto retroactivo a las ventas realizadas desde el 1 de enero de 2026.
Condición: la exención alcanza a quien vende de forma ocasional (patrimonio personal). Si sos habitualista (comprás y vendés inmuebles como actividad/negocio), seguís tributando Ganancias con escala del 5% al 35%.
Zona gris: la venta de unidades en pozo vía fideicomiso (cesión de derechos fiduciarios) podría quedar afuera del beneficio. Confirmalo con tu contador si es tu caso.

Impuesto de Sellos (CABA)

Es un impuesto jurisdiccional (de la Ciudad), distinto de los nacionales anteriores, y sigue vigente.
Alícuota general del 3,6%, que por uso y costumbre suele dividirse 50/50 entre comprador y vendedor (≈1,8% cada uno).
Puede haber exención o reducción para la única vivienda de uso permanente por debajo de cierto valor. Confirmá el tope y las condiciones vigentes con el escribano.

Otros costos a considerar

Honorarios del escribano (~1% a 2%): habitualmente los paga el comprador, pero conviene aclararlo.
Certificados e informes (dominio, inhibición, etc.).
Cancelación de hipoteca, si la propiedad tiene uno vigente.

Recomendación: sentate con un contador antes de cerrar para confirmar tu situación impositiva exacta (habitualidad, año de compra, casa-habitación) y con el escribano para los costos de sellos y certificados. Las exenciones de 2026 dependen de reglamentación y pueden ajustarse.

9. Errores comunes al vender de dueño directo

Publicar con documentación incompleta → se cae la operación cuando aparece el comprador.
Sobrevaluar el inmueble y quedar meses sin consultas.
Redactar reservas o boletos caseros sin asesoramiento legal.
No filtrar visitas y exponerse a riesgos de seguridad.
No tener clara la logística del pago en dólares el día de la escritura.
Subestimar el tiempo de respuesta: en venta directa, vos sos quien atiende todas las consultas.

10. Checklist rápido

Título / escritura a tu nombre y verificada
Reglamento de copropiedad (si es PH)
Planos y mensura
Libre deuda de expensas y servicios (ABL, AySA)
Informe de dominio e inhibición sin restricciones
Precio definido con tasación objetiva
Fotos y aviso listos ("de dueño, sin comisión")
Protocolo de seguridad para visitas
Modelo de reserva revisado por escribano/abogado
Situación impositiva confirmada con contador
Escribano coordinado (lo suele elegir el comprador)
Logística de entrega del dinero y posesión definida

Fuentes de los datos impositivos: Ley 27.743 (derogación del ITI, 2024) y Ley 27.802 de Modernización Laboral / Decreto 137/2026 (exención del impuesto cedular en venta de inmuebles, vigente desde el 1/1/2026). Verificá siempre la reglamentación vigente al momento de tu operación.

Guía Práctica para Propietarios que Venden Sin Inmobiliaria en CABA.