Alquilar sin inmobiliaria: contrato, garantía y depósito

Definí de antemano, por escrito para vos mismo:

• el precio y cómo se va a actualizar (mirá cómo calcular el precio de un alquiler);
• el plazo que querés ofrecer;
• qué garantía aceptás;
• si el alquiler es con o sin expensas incluidas, y qué servicios paga el inquilino.

Tener esto claro evita negociar cada punto a ciegas con el primer interesado.

La mejor protección en un alquiler es elegir bien, no el contrato. Pedí a cada interesado:

• Documento de identidad de todos los que van a firmar y de los que van a vivir.
• Comprobantes de ingresos que muestren que el alquiler es razonable respecto de lo que gana. Una referencia habitual es que el alquiler no supere una parte importante de los ingresos del hogar, pero no hay una cifra mágica: usá el sentido común.
• Referencias de alquileres anteriores. Una llamada al propietario anterior vale más que cualquier papel.
• Antecedentes en los registros de deudores si el interesado está de acuerdo en que los consultes.

Que alguien acepte darte todo esto sin problemas ya es una señal. Quien evita dar información suele tener algo que ocultar.

Es el punto donde más se discute. Las opciones más comunes:

Garantía propietaria. Un tercero ofrece un inmueble propio como respaldo. Es sólida, pero pedí el informe de dominio actualizado: tiene que estar libre de embargos e inhibiciones, y conviene que el inmueble sea de un valor acorde.

Seguro de caución. Una aseguradora respalda el cumplimiento. Es práctica y cada vez más usada; fijate qué cubre exactamente (alquileres impagos, daños, expensas) y por cuánto tiempo.

Fiador con recibo de sueldo. Alguien con ingresos demostrables se hace responsable. Es más frágil: depende de que esa persona mantenga sus ingresos.

Depósito en garantía. Un monto adicional que se devuelve al finalizar. Conviene que el contrato diga cuánto es, dónde se guarda y cuándo se devuelve.

No hay una opción mejor para todos los casos: la elegida tiene que ser algo que realmente puedas ejecutar si hace falta.

Un contrato claro no es largo, es específico. Lo que no puede faltar:

• Las partes y la propiedad, con datos completos y la descripción del estado en que se entrega.
• El plazo, con fecha de inicio y de fin.
• El precio, la moneda y el mecanismo de actualización: qué índice o fórmula, cada cuánto y cómo se comunica.
• Quién paga qué: expensas ordinarias y extraordinarias, impuestos, servicios.
• El destino: si es vivienda, si se puede usar como oficina, si se aceptan mascotas, si se puede subalquilar.
• El depósito y la garantía, con sus condiciones.
• Las causas de rescisión y los plazos de aviso para ambas partes.
• La forma de devolución de la propiedad.

Si algo se habló y no está en el contrato, a los efectos prácticos no se acordó.

Las reglas de alquileres se modificaron varias veces en los últimos años. Hoy gran parte de las condiciones se pactan libremente entre las partes, pero antes de firmar conviene que un profesional revise el modelo de contrato con la normativa vigente: es un gasto chico comparado con un juicio de desalojo.