Crédito hipotecario: qué mirar antes de pedirlo
Cómo decide el banco, qué es el costo financiero total y qué riesgos tiene un crédito ajustado por inflación.
Por Eugenio Nielsen · 4 min de lectura
Para la mayoría de los compradores, el crédito hipotecario es la diferencia entre poder comprar o no. También es la decisión financiera más larga que van a tomar. Antes de ir al banco conviene entender qué se está pidiendo, qué se está firmando y qué puede salir mal.
Cómo se decide si te lo dan
El banco evalúa dos cosas por separado.
A vos. Sobre todo, la relación entre la cuota y tus ingresos. Cada entidad fija un porcentaje máximo de tus ingresos comprobables que puede destinarse a la cuota, y mira tu historial crediticio, tu antigüedad laboral y, si sos independiente, la forma en que demostrás ingresos. Conviene empezar a juntar la documentación antes de elegir la propiedad.
A la propiedad. El banco tasa el inmueble y también revisa su situación legal. Tiene que ser apto crédito: título claro, sin restricciones, con la documentación en regla. Por eso en el sitio muchas fichas marcan si la propiedad es apto crédito: te evita descubrir tarde que la operación no se puede financiar.
Una propiedad con la documentación incompleta puede ser rechazada por el banco aunque vos califiques perfectamente.
Cuánto te financian
Los bancos prestan un porcentaje del valor de la propiedad —el resto lo ponés vos como anticipo—, y ese porcentaje depende de la entidad y de la línea. Es importante que sepas que el porcentaje se calcula sobre el menor valor entre la tasación del banco y el precio de la operación. Si el banco tasa por debajo de lo que pagás, tu anticipo real es más alto de lo que pensabas.
Eso significa que antes de ofertar conviene estimar un valor realista. El tasador online puede darte una referencia para saber si el precio que piden está en línea con el mercado.
Qué es una tasa y qué es el costo total
Cuando comparás créditos, hay tres números que no son lo mismo:
La tasa nominal. El precio básico del dinero, expresado en un año.
La tasa efectiva. Incluye cómo se capitalizan los intereses.
El costo financiero total (CFT). Suma la tasa, los seguros obligatorios, los gastos administrativos y las comisiones. Es el número que realmente comparás entre bancos.
Dos créditos con la misma tasa pueden tener costos totales muy distintos. Pedí a cada banco el CFT por escrito y comparalos entre sí.
Créditos en pesos ajustados y UVA
Muchos créditos están expresados en UVA, una unidad que se actualiza según la inflación. Eso significa que:
- La cuota inicial puede ser más baja que en otros esquemas.
- Pero tanto la cuota como la deuda en pesos se actualizan con la inflación. Si tus ingresos no suben al mismo ritmo, la cuota pesa cada vez más sobre lo que ganás.
Antes de firmar, simulá qué pasaría con la cuota si la inflación sube más que tu sueldo durante un año o dos. Si ese escenario te pone en problemas, el crédito es más riesgoso de lo que parece en la primera cuota.
Pregunta clave para el banco: qué opciones existen si la cuota se vuelve difícil de pagar (refinanciación, extensión del plazo, cambio de esquema).
El crédito no cubre todo. Además del anticipo, vas a pagar de tu bolsillo, en general:
- los honorarios del escribano;
- el impuesto de sellos, con las exenciones que correspondan;
- los aranceles del Registro de la Propiedad;
- los gastos de tasación y de apertura;
- los seguros que exija el banco.
La nota Cuánto cuesta escriturar: los gastos del comprador detalla cada uno. Sumalos al presupuesto desde el principio.
- Juntá tu documentación de ingresos: recibos, constancias, declaraciones, según tu caso.
- Consultá tu situación crediticia y resolvé deudas en mora.
- Pedí simulaciones a más de un banco, con el mismo monto y plazo, y comparalas por CFT.
- Elegí propiedades apto crédito. Filtrá la búsqueda por ese dato y pedí al vendedor la documentación temprano.
- Definí tu tope de cuota mensual con un margen de seguridad, pensando en un escenario adverso y no en el mejor.
- Que te prometan aprobación segura antes de ver tu documentación.
- Que te pidan dinero por adelantado para "gestionar" el crédito.
- Que no te den el CFT por escrito.
- Que te apuren a firmar sin tiempo de leer.
El crédito hipotecario puede ser una excelente herramienta, pero es un compromiso de muchos años. Elegí propiedades que el banco pueda aprobar, comparalo por costo total y no solo por la tasa, simulá un escenario adverso y reservá un colchón para los gastos que no se financian.
Las condiciones de los créditos cambian con frecuencia y dependen de cada entidad. Esta nota es orientativa: confirmá siempre las condiciones vigentes con el banco.