Cómo calcular el precio de alquiler de tu propiedad
Un método para llegar a un precio defendible con comparables, y cada cuánto revisarlo para no quedarte con un valor viejo.
Por Eugenio Nielsen · 4 min de lectura
Poner precio a un alquiler parece sencillo hasta que lo publicás: si pedís de más, la propiedad queda meses vacía; si pedís de menos, regalás plata todos los meses. Este es un método para llegar a un número defendible, y una regla para no quedarte con un precio viejo.
Empezá por los comparables, no por tu expectativa
El precio justo de un alquiler es el que el mercado está pagando hoy por algo parecido a lo tuyo. No el que necesitás para cubrir una cuota, ni el que pagaste de alquiler vos en tu último departamento.
Buscá en los portales y en nuestro listado propiedades en alquiler que se parezcan a la tuya en:
- el barrio, y si podés, la zona dentro del barrio;
- la superficie y la cantidad de ambientes;
- el estado y la antigüedad;
- si tiene cochera, balcón o amenities.
Anotá de cinco a diez avisos. Descartá los extremos: el más barato suele tener un problema y el más caro suele llevar meses publicado.
Un aviso publicado hace tres meses no te dice cuánto vale una propiedad: te dice cuánto pide alguien que todavía no alquiló.
Ajustá por lo que distingue a tu propiedad
Con el rango de los comparables en mano, subí o bajá según lo que tiene la tuya:
Suma: buena luz, piso alto, vista abierta, cochera, balcón, cocina y baños en buen estado, pet friendly, cerca del subte.
Resta: contrafrente oscuro, planta baja, ruido, instalaciones viejas, sin ascensor en piso alto, expensas muy altas.
Un detalle que mucha gente pasa por alto: las expensas forman parte del costo total que mira el inquilino. Dos departamentos con el mismo alquiler y expensas muy distintas no compiten en igualdad de condiciones.
Chequeá el número contra el valor de la propiedad
Como control, mirá cuánto representa el alquiler anual sobre el valor de venta. Es la rentabilidad bruta y, orientativamente, en la Ciudad se ha movido históricamente en un solo dígito bajo por año. Si tu cuenta da muy por encima o muy por debajo de lo que ves en los comparables, revisá alguno de los dos números.
Si todavía no sabés cuánto vale tu propiedad, el tasador online te da una estimación de venta que sirve como punto de partida para esta cuenta.
Fijá el precio para alquilar, no para negociar eternamente
Hay dos estrategias y las dos funcionan si las elegís a propósito:
Precio de mercado desde el día uno. Se alquila más rápido y es la opción más segura si no querés meses de vacancia.
Precio un poco por encima, con margen para negociar. Puede funcionar en zonas de mucha demanda, pero cada semana sin consultas es una señal de que estás arriba del mercado.
Una regla simple: si en las dos primeras semanas no recibís consultas, el problema es el precio (o las fotos, o ambas). No esperes dos meses para ajustar.
Hagamos la cuenta con un ejemplo inventado: un alquiler de 100 unidades por mes. Pedir 5% más de lo que paga el mercado te suma 5 por mes, pero si por eso la propiedad queda vacía dos meses extra, perdés 200: tardás cuatro años en recuperarlo.
Es casi siempre mejor un precio ajustado que se alquila rápido que uno ambicioso que espera al inquilino perfecto.
Hay dos momentos distintos y conviene no confundirlos:
La actualización dentro del contrato. Hoy los contratos de alquiler se rigen por lo que acuerden las partes: el plazo, la moneda y el mecanismo de actualización son materia de acuerdo. Lo importante es que quede escrito: qué índice o fórmula se usa, cada cuánto se aplica y cómo se informa. Los desacuerdos casi siempre aparecen cuando esto quedó ambiguo.
La revisión del precio de mercado. Aunque tu contrato se actualice por un índice, una vez por año conviene mirar de nuevo los comparables. Un contrato que se actualiza solo no te protege de haber arrancado por debajo del mercado.
Lo ideal es hacer la revisión antes de renovar o de buscar nuevo inquilino, no después.
- Reuní de cinco a diez alquileres comparables y descartá los extremos.
- Ajustá por lo que suma y resta en tu propiedad.
- Controlá la cuenta contra el valor de venta.
- Publicá con precio de mercado y revisalo si no hay consultas en dos semanas.
- Dejá por escrito cómo y cuándo se actualiza, y revisá el mercado una vez por año.
Esta nota es orientativa y no reemplaza el asesoramiento de un profesional. Las reglas de alquileres cambiaron en los últimos años y pueden volver a cambiar: antes de firmar un contrato, confirmá la normativa vigente.