Qué documentación pedirle al dueño antes de firmar
Cuando comprás sin inmobiliaria, nadie junta los papeles por vos hasta que entra el escribano — y el escribano entra tarde, cuando ya señaste. Esta es la documentación que conviene pedir antes, en qué orden, y qué mirar en cada una.
La seña o reserva se entrega antes de la escritura, a veces con semanas de diferencia. Si en el medio aparece un embargo, una deuda grande de expensas o un problema de título, ya pusiste plata.
Pedir la documentación antes no es desconfianza: es lo que hace cualquier comprador informado, y un vendedor que tiene todo en orden no tiene motivo para negarse. La reacción a este pedido, de hecho, ya te dice algo.
Es la escritura por la cual el vendedor adquirió la propiedad. Es el documento base de toda la operación.
Qué mirar:
- Que el nombre del titular coincida exactamente con el DNI de quien te vende.
- Que la descripción de la unidad coincida con lo que estás comprando: superficie, ubicación, número de unidad funcional, cocheras o bauleras si las hay.
- Si figura más de un titular, que todos estén de acuerdo en vender. Un cónyuge o un hermano heredero que no firma frena la operación entera.
Si quien vende no es el titular, tiene que haber un poder que lo autorice a vender. Un poder para administrar o alquilar no sirve para vender.
Es el documento que emite el Registro de la Propiedad Inmueble y dice quién figura hoy como titular y qué restricciones tiene la propiedad anotadas: hipotecas, embargos, usufructos, bien de familia.
Lo pide el escribano como parte del estudio de títulos, pero podés pedir ver uno reciente antes de avanzar. Una hipoteca no impide vender —se cancela con parte del precio en el mismo acto— pero cambia cómo se estructura la operación, y es mejor saberlo desde el principio.
Este no es sobre la propiedad sino sobre la persona. Verifica que el vendedor no esté inhibido de disponer de sus bienes, por ejemplo por un juicio o una quiebra.
Una persona inhibida no puede vender aunque la propiedad esté impecable. Es un chequeo rápido y lo hace el escribano, pero conviene saber que existe.
Tres frentes, y conviene pedirlos todos:
ABL / impuesto inmobiliario. El comprobante de que está al día, o el detalle de lo que se debe.
Expensas. Pedí las últimas tres o cuatro liquidaciones más un certificado de deuda del administrador. Las liquidaciones te muestran la tendencia; el certificado, si hay saldo pendiente.
Servicios. Luz, gas y agua. Suelen ser montos menores, pero una deuda de gas puede complicar la reconexión a tu nombre.
En general las deudas anteriores a la escritura quedan a cargo del vendedor, pero eso se acuerda y se deja escrito. No lo des por supuesto.
Solo aplica a propiedades horizontales —departamentos, PH, oficinas—, y es el documento que más sorpresas da.
Qué mirar:
- Destino de la unidad. Si el reglamento dice "vivienda", no podés poner una oficina o un consultorio aunque el edificio esté lleno de ellos.
- Mascotas. Algunos reglamentos las prohíben expresamente.
- Alquiler temporario. Cada vez más reglamentos lo restringen.
- Porcentual de la unidad. Define cuánto pagás de expensas y cuánto pesa tu voto en las asambleas.
- Partes comunes de uso exclusivo. Si la terraza o el patio "vienen con el departamento", eso tiene que estar en el reglamento. Que el dueño actual la use no significa que sea suya.
El plano registrado ante el organismo correspondiente muestra cómo está aprobada la unidad.
Si lo construido no coincide con lo aprobado —un ambiente dividido, un balcón cerrado, una ampliación— eso puede complicar la escritura, y casi seguro complica un crédito hipotecario, porque el banco tasa sobre lo aprobado.
No siempre es un impedimento, pero conviene saberlo antes y no el día de la firma.
El DNI del titular, y que coincida con el título.
Esto, que parece trivial, es el punto donde ocurren las estafas más costosas: alguien que ofrece una propiedad que no es suya. Por eso en Espacio Inmobiliario verificamos la identidad del titular contra su documento antes de publicar, y la escritura de cada propiedad por separado. Los sellos de Propietario verificado y Dominio verificado que aparecen en las fichas significan exactamente eso.
Conviene tener claro el reparto:
El escribano hace el estudio de títulos, pide los informes de dominio e inhibiciones, verifica que no haya restricciones y redacta la escritura. Es quien da fe del acto. Lo elige el comprador, porque es quien paga sus honorarios.
El vendedor aporta el título, los libres deuda y el reglamento, y firma.
Vos revisás, preguntás y decidís. Y conviene que revises antes de que entre el escribano, porque para entonces ya hay plata puesta.
Si querés que miremos la documentación con vos —de una propiedad publicada acá o de cualquier otra— escribinos.
Esta guía es orientativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano, que es quien estudia los títulos y da fe de la operación. Los requisitos pueden variar según la jurisdicción.