Qué revisar antes de comprar una propiedad en CABA

Con la publicación abierta ya podés descartar bastante sin moverte de tu casa.

Mirá el precio por metro cuadrado, no solo el precio. Dos departamentos de 60 m² en el mismo barrio pueden diferir un 30% y la diferencia estar justificada —o no. Si el valor por m² está muy por debajo del promedio de la zona, no es necesariamente una ganga: puede haber algo que no se ve en las fotos.

Fijate qué no muestran las fotos. Si hay ocho fotos del living y ninguna del baño, ya sabés dónde mirar cuando vayas.

Chequeá la orientación y el piso. Un contrafrente a un pulmón de manzana y un frente a una avenida son dos propiedades distintas aunque midan lo mismo. En un primer piso sin ascensor, también.

Preguntá las expensas antes de ir. Es el gasto que más sorprende después. Una expensa alta puede cambiar por completo el cálculo de lo que podés pagar, y es información que se da en un mensaje.

Andá dos veces, y una de ellas de día. La luz natural real de una propiedad no se ve en fotos ni de noche.

Abrí las canillas y tirá las cadenas. Presión de agua, ruido de cañerías y pérdidas se detectan en treinta segundos.

Mirá los techos y los ángulos de las paredes. Manchas, ampollas en la pintura o revoque flojo cerca del techo suelen indicar humedad. La humedad por filtración desde arriba es un problema del consorcio; la de cimientos, tuya.

Abrí y cerrá puertas y ventanas. Si no cierran bien puede ser carpintería vencida, o puede ser que la estructura se haya movido. Son dos presupuestos muy distintos.

Escuchá. Quedate callado un minuto. Ruido de la calle, del palier, del vecino de arriba. Eso no se arregla.

Preguntá qué queda y qué se va. Placares, aires acondicionados, cocina, termotanque. Lo que se lleva el dueño no es obvio y conviene dejarlo por escrito.

En un departamento estás comprando dos cosas: la unidad y el consorcio.

Pedí las últimas expensas, no la última. Tres o cuatro liquidaciones seguidas te muestran si el monto es estable o viene subiendo, y si hay expensas extraordinarias en curso.

Preguntá si hay obras previstas. Un frente a refaccionar o un ascensor a reemplazar se paga entre todos, y puede aparecer a los seis meses de que te mudes.

Preguntá si el consorcio tiene deudas o juicios. Un consorcio endeudado es un problema que comprás junto con el departamento.

Mirá los espacios comunes. Palier, escalera, terraza, sala de máquinas. El estado de lo común dice bastante sobre cómo se administra el edificio.

Esto es lo que define si la operación se puede hacer, y es donde conviene no apurarse.

Escritura a nombre de quien vende. Parece obvio, pero es el primer punto: quien te ofrece la propiedad tiene que ser quien figura en el título, o tener poder suficiente para vender.

Estado de dominio. Es el informe que dice si la propiedad tiene hipotecas, embargos u otras restricciones anotadas. Lo pide el escribano, pero podés pedir ver uno reciente antes de avanzar.

Deudas. ABL, expensas y servicios. Conviene saber qué se debe antes de reservar, no después.

Reglamento de copropiedad. Define qué podés y qué no: si se admiten mascotas, si se puede alquilar temporario, si esa unidad tiene uso exclusivo de la terraza o solo la usa de hecho.

Planos aprobados. Si lo que ves no coincide con lo que está aprobado —una habitación de más, una terraza cerrada—, eso puede complicar una escritura o un crédito.

Cada uno de estos puntos lo desarrollamos en la guía de documentación.

Comprar de dueño directo significa que del otro lado no hay una agencia filtrando. Eso es bueno para el precio y te obliga a verificar por tu cuenta algo que antes daba por sentado: que quien vende es quien dice ser.

En las publicaciones de Espacio Inmobiliario esa verificación la hacemos nosotros. Cuando una ficha muestra Propietario verificado, chequeamos la identidad del titular contra su documento. Cuando muestra Dominio verificado, vimos la escritura de esa propiedad en particular —no del usuario, de esa unidad.

Si comprás por otro lado, pedí ver el DNI y el título antes de entregar cualquier dinero, incluso una reserva.

Ninguna de estas significa automáticamente que haya algo turbio, pero todas ameritan preguntar más:

• Apuro para que reserves antes de ver los papeles.
• Un precio muy por debajo del mercado sin explicación.
• Quien muestra la propiedad no es el titular y no tiene poder.
• Negativa a mostrar el título o las expensas.
• Pedido de seña en efectivo sin recibo ni boleto.

Si llegaste hasta acá con todo en orden, ya podés hacer una oferta con información en vez de con intuición. Dos cosas más antes:

Calculá los gastos. El precio no es lo único que vas a pagar. Escritura, sellos y aranceles suman, y conviene tenerlos contados desde el principio: lo vemos en cuánto cuesta escriturar.

Consultá si tenés dudas. Si algo no te cierra —un papel raro, un precio que no entendés, una cláusula— preguntá antes de firmar. En Espacio Inmobiliario podés escribirnos y lo miramos con vos, sea o no una propiedad publicada acá.

Esta guía es orientativa y no reemplaza el asesoramiento de un escribano, que es quien estudia los títulos y da fe de la operación. Los requisitos y los costos pueden variar según la jurisdicción y el momento.