¿Cuánto vale mi departamento? Cómo calcularlo en CABA
Cómo se calcula el valor de un departamento en la Ciudad, qué lo sube y qué lo baja, y un tasador para estimarlo en cinco pasos.
Por Eugenio Nielsen · 5 min de lectura
Saber cuánto vale tu departamento es el primer paso para venderlo bien. Un precio alto deja la publicación meses sin consultas; uno bajo te hace resignar plata en la negociación. La buena noticia es que el valor no es un misterio: sale del metro cuadrado de tu barrio y de lo que tiene tu unidad que la distingue del promedio.
Abajo tenés el tasador para calcularlo en cinco pasos, y después, cómo se llega a ese número.
Calculá cuánto vale tu departamento
Solo son obligatorios el barrio y la superficie cubierta. Cuantos más datos completes, más ajustado es el rango de la estimación.
La estimación es orientativa y no reemplaza una tasación profesional. Si querés, Eugenio la revisa con vos sin cargo.
Cómo se calcula el valor de un departamento
El tasador sigue el razonamiento de una tasación por comparación, en tres pasos.
El valor de referencia del barrio. Cada barrio de la Ciudad tiene un valor de metro cuadrado de referencia para departamentos usados; los 48 están en el valor del metro cuadrado en CABA, barrio por barrio. Un departamento a estrenar o en pozo parte de un valor más alto.
La superficie ponderada. No todos los metros valen lo mismo. La superficie cubierta se toma completa; el balcón, que es semicubierto, a la mitad; el patio o la terraza, que son descubiertos, al 30%.
Los ajustes de la unidad. Sobre ese valor base se aplican coeficientes por lo que distingue a la unidad del promedio del barrio. Se combinan en un solo índice, con un tope para que ninguna combinación dispare el resultado.
Qué sube y qué baja el valor
Estos son los factores que más mueven el precio en el modelo del tasador:
| Factor | Suma | Resta |
|---|---|---|
| Piso | 9° piso o más: +15% | Planta baja: −10% |
| Categoría del edificio | Premium: +25% | Regular: −10% |
| Estado de conservación | Excelente: +12% | A reciclar: −15% |
| Superficie cubierta | Hasta 30 m²: +10% | Más de 150 m²: −10% |
| Antigüedad | Hasta 5 años: +3% | Más de 50 años: −9% |
| Vista | Abierta: +6% | Interna: −3% |
| Disposición | Frente: +3% | Interno: −6% |
| Orientación | Norte, noreste o noroeste: +2% | Sur, sureste o suroeste: −2% |
| Cochera | Cubierta fija: +8% | — |
| Expensas | Bajas: +2% | Altas: −4% |
| Ocupación | — | Ocupada: −12% |
Dos de estos suelen sorprender. El primero es el tamaño: los departamentos chicos tienen un valor por metro cuadrado más alto, y los muy grandes, más bajo. El segundo es la situación del inmueble: un departamento ocupado o con observaciones en los papeles vale menos que uno libre y con la escritura al día, aunque sea idéntico.
Dos departamentos del mismo barrio y con los mismos metros pueden valer muy distinto: lo que los separa está en esta tabla.
Precio de publicación y precio de cierre
Una estimación te da el valor de mercado de la unidad. El precio de publicación es otra cosa: en CABA suele haber margen de negociación, así que conviene dejar un colchón razonable entre lo que publicás y lo que esperás cerrar.
Para ajustar el número, compará con publicaciones reales de unidades similares: mismo barrio, metros, antigüedad, estado, orientación y amenities. Y desconfiá de los promedios generales. El monto promedio de las escrituras de la Ciudad, por ejemplo, fue de US$ 116.967 en julio de 2026, pero mezcla todos los barrios y todas las tipologías: sirve para tomar temperatura, no para poner precio. Lo explicamos en el seguimiento mensual de escrituras.
Con el valor en la mano, el paso siguiente es decidir cómo vender. Podés publicar gratis y gestionar la venta vos, o delegarla con acompañamiento a precio fijo.
Antes de fijar el precio, conviene tener los números completos: qué gastos te tocan como vendedor, en los costos ocultos al vender una propiedad, y cómo ordenar todo el proceso, en la guía para vender sin inmobiliaria.
¿Qué datos necesito para calcular cuánto vale mi departamento?
El barrio y la superficie cubierta. Con eso ya hay una estimación; el piso, el estado, la orientación, la vista y las expensas ajustan el rango.
¿Por qué el resultado es un rango y no un número exacto?
Porque cada dato que falta agrega incertidumbre. Con los datos completos, el rango es de un 5% hacia arriba y hacia abajo del valor estimado; con pocos datos, de hasta un 12%.
¿Sirve para casas, PH o terrenos?
No: el tasador está calibrado para departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. Para otro tipo de propiedad, escribinos y lo vemos.
¿Es una tasación oficial?
No. Es una estimación orientativa, basada en valores de referencia, y no constituye una tasación profesional. El valor final depende de las condiciones particulares del inmueble, la demanda y el momento de la venta.
¿Alguien revisa la estimación?
Sí. Eugenio Nielsen revisa cada estimación y se contacta para repasarla sin cargo y contarte qué esperar del mercado en tu zona.
Esta nota es orientativa y no reemplaza una tasación profesional. Los coeficientes corresponden al modelo del tasador de Espacio Inmobiliario en septiembre de 2026 y pueden actualizarse.